О рынке недвижимости сейчас

Прошедшие три месяца были сложными для рынка жилья.

К уже привычным факторам влияния, таким как структурный кризис в экономике и отсутствие роста доходов населения, на фоне характерных в последние 2 года дисбаланса спроса и предложения и высокого уровня, добавились высокие ипотечные ставки, фактическая остановка проектного финансирования в регионах и общая неопределенность/нестабильность, вызванная санкциями и спецоперацией. Все вместе это достаточно жестко ударило по рынку жилья.

В период с 2011 г. и фактически до изменения законодательства по ФЗ214 в части проектного финансирования и счетов эскроу предложение на рынке жилья росло в геометрической прогрессии. За период с 2011 по 2015 г. число квартир в продаже выросло в 6,6 раз и и в течение следующих 3 лет держалось на уровне выше 5000 квартир, только в городской черте Ярославля.

В 2019 г. объем предложения сократился на 11% по отношению к показателям 2018 г. Предполагалось, что снижение продолжится, но небольшими темпами, но ажиотажный спрос 2020 г. изменил ситуацию  кардинально. Предложение за год сократилось сразу на 37,5%. 2021 г. продолжил эту тенденцию, добавив еще почти 6% к сокращению предложения квартир на рынке.

За первое полугодие 2022 г. предложение сократилось еще почти на 4%, если считать относительно декабря 2021 г.
Но если сравнить данные по итогам 1 и 2 кварталов 2022 г., то мы увидим увеличение объемов предложения на 20% в городской черте и более чем на треть в пригороде, где число квартир в свободной продаже превысило 1000 впервые с ноября 2019 г.

Таким образом, в 3 квартал мы вошли с предложением чуть менее  3,7 тыс., из которых 30% это пригородные ЖК.
Динамика цен прекрасно коррелируется с изменением объемов предложения. К концу 2014 г. в среднем по городу стоимость 1 кв. м выросла почти на 10% по отношению к декабрю 2011 г. И далее в 2015-2018 гг. колебалась на уровне близком к 50000 руб./кв. м.

В 2019 г. рост составил чуть более 5%, в 2020 г. уже более 13% и в 2022 г. еще на 31% с небольшим процента.
Таким образом, в городской черте Ярославля за 2 года предложение сократилось на 41%, а цены в среднем выросли на 49%.

Когда правительство в апреле установило субсидируемую ставку на ипотеку в размере 12% для новостроек, средняя стоимость 1 кв. м в Ярославле уже превысила 90,5 тыс. руб.
Аналогичная ставка для новостроек была в 2015-2016 гг., но тогда средняя стоимость 1 кв. м была ниже почти на 45%.

Таким образом, даже льготная ипотека с учетом стоимости жилья стала просто неподъемной для большинства покупателей.

Последовавшее далее снижение ипотечных ставок должно несколько поправить ситуацию, но ожидать спроса сопоставимого с 2020-2021 гг. особо не приходится.
В июне 2022 г. средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке жилья в городской черте Ярославля составила 93705 руб./кв. м, что 3,6% выше, чем 3 месяцами ранее.
В пригороде рост чуть меньше 2,8% за квартал. Средняя стоимость в предложении 80070 руб.

При этом на цены с одной стороны давит снижение спроса, отсутствие роста доходов населения и неопределенность в экономике и политической обстановке. С другой низкая база предложения, критически высокая себестоимость строительства (уже более 50 000 руб. на 1 кв. м) и необходимость показывать ликвидность на уровне порядка 20% банкам при проектном финансировании.
Говорить о возможности заметного снижения цен на первичном рынке жилья пока не приходится.