Аналитика недвижимости по прогнозам на 2024 год

1.    Как изменятся цены на недвижимость в Ярославле в 2024 году? Как вы считаете, будет ли все же отменена льготная ипотека? Что произойдёт с ценами на жилье при таком раскладе?

На текущий момент с учетом последних событий, связанных с льготной ипотекой, можно говорить о повышении цен на первичном рынке жилья. Многие застройщики, причем не только ярославские, объявили о повышении цен еще в конце декабря. Есть единичные случаи с объявлением акций, а так же приостановки продаж до конца января… до прояснения обстановки.
По сравнению с ноябрем 2023 г. в декабре средневзвешенная стоимость 1 кв. м выросла почти на 2%, перевалив рубеж в 102 000 руб. за 1 кв. м.
В январе ожидается дальнейшее повышение, ориентировочно в пределах 5-8%.
Ситуация на первичном рынке замедляет тренд на снижение цен на рынке вторичном, так как многие планируют улучшение жилищных условий за счет продажи квартиры на «вторичке» и покупки в новостройке.
Текущая ситуация ведет к еще большему увеличению разрыва между вторичным и первичным рынком, по итогам декабря в среднем по городу она составила 5,8% или чуть менее 6000 руб. Важно отметить, что в среднем по стране разрыв значительно больше.
В целом, же сложившаяся ситуация ведет с одной стороны к некоторому переделу рынка ипотеки между банками, так называемой «большой тройки» в пользу организаций, не ставших вводить комиссии для застройщиков.
В свою очередь, ЦБ порекомендовал ДомРФ перераспределить в пользу последних государственные субсидии на льготные программы. ДомРФ уже выразил готовность произвести такое перераспределение по мере необходимости.
С другой стороны, все происходящее охлаждает спрос, причем в первую очередь к наиболее распространенной льготной ипотеке на новостройки.
Динамика цен в 2024 г. напрямую будет зависеть от политики банков в рамках льготных программ, и в целом от размеров ипотечных ставок, которые на данный момент очень высоки. В случае сохранения текущих показателей и правил ожидается снижение спроса и увеличение числа альтернативных сделок.
Что касается льготной ипотеки, то вероятней всего, после 1 июля 2024 г. мы увидим несколько трансформированные и более адресные версии программ, так как сейчас все чаще звучат идеи о том, что «массовые» льготные программы нужно оставить только в тех регионах, где существует дефицит нового жилья.
Так же недавно прозвучало предложение о том, что льготная ипотека должна быть адресной и узконаправленной, когда ключевая ставка опускается ниже 12 п. п., и распространяться на все регионы и даже на вторичный рынок, в случае, когда ставка ЦБ превышает эти самые 12%. Звучит интересно, но, к сожалению, маловероятно.
Так что пока остается только ждать развития событий.

2.    ⁠На какие квартиры в Ярославле эксперты прогнозируют наиболее высокий спрос в 2024 году? Какое жильё, напротив, будет не в цене?
Пользоваться спросом будут либо те квартиры, на которые застройщики смогут удержать цены при использовании ипотечных программ, а так же на те многоквартирные дома, где действует сельская ипотека.
На вторичном рынке наиболее доступные по цене варианты будут самыми востребованными, уже сейчас риэлторы отмечают, что спрос сохранился только на объекты, собственники которых готовы к торгу. Объекты с завышенными ожиданиями имеют все шансы зависнуть на рынке.
Какая-то часть спроса перетечет в сегмент индивидуальных жилых домов, а точнее на постройку частных домов.
3. ⁠Можете предоставить данные о средней стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынках в разных районах Ярославля?
По итогам декабря 2023 г. вторичный рынок:
Дзержинский – 81705 руб./кв. м,
Заволжский – 84625 руб./кв. м,
Кировский – 142620 руб./кв. м,
Красноперекопский – 96880 руб./кв. м,
Ленинский – 107595 руб./кв. м,
Фрунзенский – 92900 руб./кв. м.