Кашапова Татьяна- эксперт по подбору недвижимости в городе Ярославль

Что нужно знать о клиенте, чтобы подобрать для него именно то жилье, которое ему нужно?
В процессе подбора жилья необходимо учесть как личные предпочтения, так и жизненные сценарии клиента: от состава семьи и планов на домашний уют до их гостеприимства и привычек в быту.
Ответы на вопросы о том, как часто мои клиенты принимают гостей, предпочитают ли они проводить время на кухне или плескаться ванной, какие интересы у детей, и нужен ли гараж для автомобиля, диктуют выбор района, здания и конкретной квартиры.
Определив бюджет, будь то личные финансы или кредит, мы углубляемся в детали подбора.
При осмотре жилья, каждый оценивает его по-своему: одни ощупывают стены, другие чутки к ароматам, третьи ищут идеальный вид, а четвертые интересуются историей прежних жильцов.

Если говорить о технической стороне вопроса, какие критерии важны?
    Время и качество последнего ремонта, чтобы представить возможные дополнительные вложения;
    Состояние трубопровода, качество установленной сантехники, наличие счетчиков и актуальность их последней замены;
    Качество и функциональность окон;
    Состояние потолков, в том числе в подъездах, чтобы исключить возможность утечек;
    Что установлено: газовая или электрическая плита, ее состояние;
    В подъезде необходимо оценить состояние дверей соседних квартир, что может многое сказать об общем благополучии жильцов;
    Очень желательно собрать информацию о деятельности управляющей компании и величинеплатежей за коммунальные услуги;
    Обязательно выяснить историю собственности квартиры – это помогает прогнозировать осуществимость и сложность предстоящей сделки.

Нельзя упускать детали, так как мы подбираем не просто квартиру или дом, но будущее место жительства, которое должно быть безопасным и комфортным.
Какие существуют риски при покупке жилья? Что нужно обязательно узнать о квартире и собственниках перед покупкой?

Когда вы что-то приобретаете в магазине, достаточно, чтобы продавец хотел отдать вам товар, а вы желали его купить. С недвижимостью всё сложнее: сделку могут оспорить, если выяснится, что она мошенническая или чьи-то права при продаже были нарушены. Покупателю при этом будет грустнее всего: из квартиры выселят, деньги придётся возвращать через суд, а иногда и попрощаться с ними.
Чтобы этого не произошло, нужно внимательно посмотреть все документы — причём обязательно оригиналы или заверенные нотариусом копии.
Что нужно проверить:
Выписка ЕГРН. Это очень важный документ со сведениями из Единого государственного реестра недвижимости, который даст вам много полезной информации (кто собственник, есть ли обременения, характеристику квартиры, сроки владения недвижимостью)
- Документы собственника, а именно:
•    Действительность и данные паспорта. Допустим, собственник полгода назад сменил паспорт, сказав в полиции, что старый потерял. А сейчас пытается заключить сделку по недействительному документу, чтобы потом её оспорить. Это чревато проблемами.
•    Семейное положение. Один из супругов не может самовольно распоряжаться совместно нажитым имуществом без согласия другого. Такую сделку легко оспорить. Так что важно выяснить, состоит ли собственник в браке, и с какого числа.
•    Информация о детях. Сама по себе она вам ничего не скажет. Но, если у собственника есть дети, это повод для дополнительных проверок и требований новых документов. Если квартиру покупали в ипотеку, для её погашения могли использовать материнский капитал. Это накладывает обязательство выделить детям доли в квартире. Следовательно, если в числе собственников значатся только родители, сделано этого не было. Впоследствии сделку могут оспорить.
Правоустанавливающие документы
•    Договор купли-продажи
Здесь всё просто: если нынешний владелец купил квартиру у предыдущего, это подтверждается соответствующим договором. Если у вас есть выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости, сравните данные продавца с теми, что указаны в документе. Попросите также показать акт приёма-передачи квартиры и расписку продавца в получении денег. Так вы убедитесь, что прежний владелец не имеет претензий к нынешнему.
•    Договор долевого участия в строительстве
Если собственник приобрёл недвижимость на стадии строительства, у него на руках будет именно этот документ, а после сдачи дома — ещё и акт приёма-передачи квартиры.
•    Свидетельство о праве на наследство
При сделках с таким имуществом есть риск, что внезапно объявится обделённый наследник и попытается оспорить сделку. При этом чем больше времени прошло с момента наследования, тем ниже риски вляпаться в неприятности. Лучше проконсультироваться с юристом перед покупкой.
•    Договор дарения
Риски приобретения подаренного жилья также лучше оценивать вместе со специалистом. Юрист выяснит, соблюдены ли форма и порядок заключения сделки, правомерно ли собственник владеет жильём.
•    Договор передачи квартиры в собственность
Он выдаётся, если владелец приватизировал эту квартиру. При сделках с такой недвижимостью есть один нюанс. Если человек, зарегистрированный в квартире, отказался от участия в приватизации, он получает пожизненное право проживать в ней до тех пор, пока не снимется с учёта добровольно. Иначе его невозможно выселить даже через суд. Так что важно проследить, чтобы он выписался до того, как продавец получит деньги. Или вы рискуете купить квартиру вместе с жильцом.
•    - Справки о прописанных в квартире людях
Помимо отказавшихся от приватизации, опасность для вашей сделки и комфортного проживания в купленной квартире представляют такие жильцы:
•    выписавшиеся из квартиры для прохождения срочной службы в армии или лечения в санатории;
•    снятые с учёта из-за отбывания наказания в местах лишения свободы;
•    признанные безвестно отсутствующими;
•    несовершеннолетние, отправленные в интернат.
Есть ли разница в покупке квартиры на вторичном рынке или на рынке новостроек?
Да, конечно есть.
Преимущества покупки в новостройке:
    Легче взять в ипотеку
    Привлекательная ставка (пока еще)
    Инвестиционная привлекательность
    Чистота и ухоженность
    Уютные и современные дворы
    Большой выбор планировок
    Минимальные риски, покупая квартиру у проверенного застройщика, через эскроу- счета

Подбор покупки в новостройке обычно происходит в течение 1 месяца. И здесь обычно нужно работать быстро, потому что цены только растут.
С вторичным рынком все сложнее. Время здесь часто работает в пользу покупателя и снижение цены. Продавец всегда заведомо хочет продать выше рынка, и только по истечении месяца и более  готов скинуть цену.
Если говорить не про цену, а про расположение объекта, то здесь тоже совершенно разные критерии поиска.
С застройщиками все понятно: есть объект – пришел, купил. На вторичном рынке бывают запросы на конкретные дома, и приходится «вылавливать» там объекты.

Можно ли самостоятельно подобрать квартиру по сайтам с объявлениями? В чем суть услуги по подбору квартиры?

Самостоятельный подбор возможен, но  многие  обращаются ко мне после утомительных поисков самостоятельно. Человеку нужен взгляд со стороны, мнение третьего лица, которое не заинтересовано в этом объекте.
У опытного специалиста в сфере недвижимости есть большая «насмотренность» квартир, есть четкое понимание стоимости объекта, он сразу до просмотра сможет уточнить все моменты юридические, с которыми вы столкнетесь, покупая объекте, ем самым сэкономит ваше время и деньги.

Пример из практики подбора квартир, что-то, что особенно запомнилось

Иногда путь к идеальному жилью начинается там, где клиенты меньше всего ожидают. Так случилось в истории покупки квартиры, в которой я помогала молодой женщине из Киргизии. Она пришла с желанием купить двухкомнатную квартиру. Задача была понятная, но с одним конкретным ограничением: клиентка не рассматривала варианты в Заволжском районе, определив свой бюджет в 3,2 миллиона рублей.
В моей практике как риэлтора часто случается, что первоначальные запросы клиентов меняются по ходу поиска. Важно не просто перечислить доступные варианты, а помочь увидеть и изучить все возможности, которые открывает перед ними рынок недвижимости. Я показала клиентке разные районы, объяснила их особенности и показала, как они вписываются в различные жизненные сценарии.
И вот, сопровождая её на этом пути изучения, мы пришли к неожиданному решению: остановить свой выбор на квартире в Заволжском районе. Больше того, она вышла за рамки первоначального бюджета, решив приобрести квартиру за 4 миллиона рублей.
Эта история показывает, что готовность изменять свои исходные планы всегда открывает новые двери. Профессиональный риэлтор не только ищет варианты, но и помогает клиентам найти место, которое станет для них по-настоящему домом. И часто это место оказывается там, где они даже не могли представить.
Мой совет для тех, кто находится в поиске жилья: оставайтесь открытыми к новым предложениям и слушайте советы профессионалов. Жильё, которое кажется идеальным на первый взгляд, может подарить гораздо больше, если вы готовы рассмотреть варианты за пределами своих изначальных ожиданий.